La vie en copropriété est un écosystème dans lequel les intérêts individuels doivent composer avec la gestion collective d’un immeuble. Pour améliorer la transparence, anticiper la dégradation du parc immobilier et mieux encadrer la profession des syndics, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Alur) a instauré plusieurs mesures importantes. Depuis son adoption en février 2024, elle a modifié les droits et les obligations des copropriétaires et du syndic. Si vous êtes propriétaire d’un lot, connaître ces règles est indispensable pour participer sereinement à la vie de votre copropriété.
Sommaire
L’immatriculation et la fiche synthétique
L’une des premières grandes obligations instaurées par la loi Alur est la transparence. En effet, chaque syndicat de copropriétaires doit désormais être immatriculé sur un registre national. Cette immatriculation, réalisée par le syndic, permet aux pouvoirs publics de mieux connaître l’état des copropriétés en France.
Dans le même temps, le syndic à l’obligation de créer et de tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété. Ce document accessible à tous les copropriétaires regroupe les données financières et techniques essentielles de l’immeuble comme :
- le budget du syndic ;
- les charges ;
- l’état des impayés ;
- le carnet d’entretien ;
- etc.
Le fonds de travaux : une épargne forcée pour l’avenir
Pour lutter contre la dégradation des immeubles faute de budget, la loi Alur a rendu obligatoire la constitution d’un fonds de travaux. Le principe est d’anticiper pour ne pas avoir à subir. Chaque année, le syndicat des copropriétaires doit verser sur un compte séparé une somme destinée à financer les futurs travaux.
La cotisation annuelle de ce fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Cette épargne permet de provisionner les dépenses importantes (ravalement de façade, réfection de la toiture…) et d’éviter que les copropriétaires ne soient confrontés à des appels de fonds soudains et très élevés.
Toutefois, les copropriétés de moins de 10 lots ou dont le diagnostic technique global (DTG) n’indique aucun travail nécessaire dans les 10 ans peuvent décider, par un vote en assemblée générale, de ne pas mettre en place ce fonds.
La mise en concurrence et le contrat type du syndic
D’autres obligations instaurées par la loi Alur pour les copropriétaires concernent la gestion même de l’immeuble par le syndic. La règlementation impose désormais une mise en concurrence de plusieurs projets de syndics à chaque fois que l’assemblée générale doit désigner un nouveau représentant.
De plus, un contrat type de syndic, défini par décret, a été instauré. Celui distingue clairement les actes de gestion courante (compris dans un forfait de base) des prestations particulières qui peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
Le compte bancaire séparé et l’espace personnel des copropriétaires
Pour garantir une meilleure gestion financière, la loi Alur oblige le syndic à ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sans frais supplémentaires. Cette mesure met fin à la pratique du compte unique dans lequel les fonds de plusieurs copropriétés étaient mélangés.
En plus de cela, chaque syndic a l’obligation de fournir un accès en ligne sécurisé (extranet) à ses copropriétaires. Cet espace personnel permet à chacun de ces derniers de consulter à tout moment les documents relatifs à la gestion de l’immeuble : règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées, relevé de charges, etc.
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Camille Dupuis est une avocate spécialisée en droit des affaires. Elle aide les entreprises à naviguer à travers les complexités juridiques et offre des conseils pratiques aux entrepreneurs.